– Det er dagar eg ikkje har hatt råd til mat, seier Mohammad Haji Miho.
Han flykta frå krigen i Syria for fem år sidan, og kjøpte i 2020 ein leilegheit på Austrått. Bustadkjøpet har utvikla seg til eit mareritt.
30-åringen slit med økonomien. Han får stadig meir kredittgjeld, og bestemte seg i 2021 for å selje leilegheita igjen for å bli kvitt gjelda si.
Alt gjekk skeis då eigedomsmeklaren tok kontakt med kommunen. For det viste seg at Miho ikkje kunne selje leilegheita.
Det var ikkje ein gong lov til å bu der.
Store kostnadar
Det er tre leilegheiter i huset som Miho bur i. Bustaden er i utgangspunktet godkjend som éi eining. Kommunen meiner to av leilegheitene er ulovlege, då det aldri blei søkt om bruksendring.
Kommunens tilsynsavdeling har vore i kontakt med Miho. Dei varsla dagbøter dersom ikkje feila med bustaden blei retta opp i.
Miho har seinare søkt om, og fått godkjend, bruksendring til leilegheit. Bruksendringa burde vore søkt om mange år før Miho flytta inn.
30-åringen har allereie lagt mykje tid og pengar i å pusse opp, og har framleis ikkje fått ferdigattest.
Han hadde brukt rundt 300.000 kroner på oppussinga før han bestemte seg for å selje. Renovasjonen gjorde at han forventa å tene ein fin sum på salet.
Slik blei det altså ikkje.
Ein takstrapport frå slutten av 2021 anslo at det vil koste 940.000 kroner å utbetre leilegheita nok til å få godkjenning.
Han kjøpte leilegheita for 1,1 millionar i 2020.
Ifølgje takstrapporten trong han blant anna ny dør og nye vindauge, han måtte bygge opp golvet på badet, bygge ei innvendig bu på fem kvadratmeter og etablere eit nytt ventilasjonsanlegg.
Bettikon AS på Bryne laga ein ny takstrapport hausten 2022. Dei meiner kostnaden for godkjenning er på 506.250 kroner.
Oalsgata og Jærveien skjuler ei hemmelegheit. No røper Thor det for heile byen
Uerfaren kjøpar
Miho har bestemt seg for å gå rettens veg for å heve kjøpet av leilegheita. Han har difor saksøkt forsikringsselskapet til seljaren.
I stemninga frå advokat Christel Spannow i Stavangeradvokatene hevdar dei at Miho verken fekk informasjon om manglande bruksløyve eller «betydelige utbedringskostnader som en tillatelse til bolig vil innebære».
– Alt dette er ikkje mitt ansvar. Alle kan gjere feil, men her må motparten rydde opp, meiner Miho.
Hans oppfatning er at eigedomsmeklaren ikkje informerte godt nok om problema med bustaden før salet. Det var første gongen Miho kjøpte eigen bustad.
Han var heller ikkje like flink i norsk då han kjøpte bustaden, men fekk hjelp frå ein kollega til å lese salsoppgåva.
– Eg sa til eigedomsmeklaren at om det var noko gale, så måtte han seie dette til meg. Han meinte alt var ok. Difor kjøpte eg bustaden, hevdar Miho.
Viss han ikkje får heve kjøpet, vil han ha prisavslag og erstatning.
Protector Forsikring og Eiendomsmegler 1 har svara mot slutten av artikkelen.
Fortvila huseigarar saksøker Jadarhus: – Det kjem skruar ut av vegger og tak
Dette seier salsoppgåva
Salsoppgåva for bustaden seier ikkje eksplisitt at leilegheita er ulovleg. Det gjer heller ikkje annonsa på Finn.no.
Salsoppgåva har ein merknad om at det ikkje er ferdigattest eller mellombels bruksløyve på leilegheita, men det står blant anna at «(...) byggverkene lovlig kan brukes og omsettes uten at det foreligger ferdigattest. Det betyr imidlertidig ikke at ulovlige bygde tiltak blir lovlige.»
Ei følgande formulering seier at kommunen vil kunne forfølge ulovleg oppførte tiltak, og at kjøpar overtar ansvar, risiko og konsekvensar av dette.
Dette er ei standardformulering henta frå reglane om ferdigattest i plan- og bygningslova.
Meklaren skriv vidare at det ikkje er ferdigattest på ein ny etasje på bustaden. Huset blei først bygd med ein etasje i 1936, og blei utvida med ein andre etasje for litt over 20 år sidan.
Takstrapporten seier at det er gitt tilstandsgrad tre for sluk på bad og vaskerom. Rapporten peikar på at det nokre stadar er for lågt tak og at vaskerommet er oppgitt som ei bu på teikningane.
Det er òg ei opplysing i lita skrift på botnen av rapporten om at «det er i leilighet ikke tilstrekkelig dagslysflate i stue etter dagens krav».
Slik kvalitetssikrar eigedomsmeklarar opplysningar om bustaden
Knut Myklestad er leiar i Norges Eiendomsmeglerforbund Rogaland, og er eigedomsmeklar i Proaktiv Eiendomsmegling i Stavanger.
Han ønsker ikkje å uttale seg om den konkrete saka, men forklarar at det er ei lang liste med element som skal sikre at ein hindrar feil ved sal av bustadar.
– Me er underlagt strenge lovar og reglar, seier Myklestad.
Det første eigedomsmeklaren gjer er å bestille ein eigedomsmeklarpakke frå kommunen. Denne har informasjon om teikningar, ferdigattest, reguleringsplan, kommunale opplysningar og liknande.
Vidare blir det henta inn tilstandsrapport og energirapport frå takstmann, og grunnboka blir nøye undersøkt. Seljaren må òg fylle ut eit eigenerklæringsskjema.
– Dette har alt me treng for å selje objektet, forklarar Myklestad.
Eigedomsmeklarar har ei sjekkliste, eit slags hjelpeverktøy, der dei kryssar av mot dokumenta dei har fått frå kommunen.
Myklestad seier at det kan skje at det manglar noko der, men då tar eigedomsmeklaren opp telefonen for å sjekke hos både kommunen og seljaren.
– Eg trur dei fleste selskapa har gode rutinar på dette, så ringer me om det manglar noko. Seljaren har òg eit stort ansvar her, men det er klart at seljaren veit ikkje alt.
– Kva skjer om det manglar bruksløyve?
– No går eg ikkje inn på denne saka, men på generelt grunnlag ville eg vore betenkt. Eg hadde ikkje gitt meg før eg hadde alle opplysningar på bordet, seier Myklestad.
Etter kvart som eigedomsmeklaren meiner objektet er klart for sal, har dei fagansvarlege på kontoret som går gjennom alle opplysningane. Så går salsprospektet til godkjenning hos seljar.
– Det er mange instansar på vegen som hjelpe i salsprosessen, slik at ein får ei komplett og korrekt skildring av objektet som skal seljast.
Falt i grus
Miho har ein godt betalt jobb innan spesialavfall, men klarar ikkje handtere den veksande kredittgjelda si.
– Før jobba eg mykje overtid. Det klarar eg ikkje like mykje av lenger. Eg kjenner på veldig mykje stress oppi alt dette. Eg klarar ikkje sitte meir i dette huset.
Miho har familie i Porsgrunn, og vil flytte frå Rogaland når han får seld leilegheita eller heva kjøpet. Han orkar rett og slett ikkje meir.
– Då eg kom hit hadde eg eit mål om å få meg jobb, kjøpe hus og stifte familie. Bustaden min er øydelagd. Eg kan ikkje tenke på å finne ein partnar i ein situasjon som dette. Draumane mine har falt i grus, seier han.
– Ganske sterkt krav
Carsten Henrik Pihl, forbrukar- og kommunikasjonssjef i Huseiernes Landsforbund, meiner det er krevjande å kome fram med krav om heving av kjøp.
– Det er generelt vanskeleg å nå fram med. Dette gjeld både bustadkjøp og andre type kjøp, rett og slett fordi det handlar om å gå frå avtalen, seier Pihl, og held fram:
– Men dersom ein bustad som er seld faktisk er ulovleg å bu i, er det eit ganske sterkt krav. Men her verkar det som det er utfordringar med å konkludere på faktum, seier Pihl, og understrekar at han kommenterer på generelt grunnlag.
Han meiner det er klart at eigedomsmeklar må sjekke grundig om det er lov å bruke leilegheita før sal.
– Det er openbert svært viktig for kjøpar å vite om det er lovleg å bu der. Samstundes veit me at – særleg på eldre bustadar – det ofte er utfordrande å finne data. Kommunale register kan vere litt for dårlege, og det kan vere vanskeleg å vite kva og korleis. Men dette er noko eigedomsmeklaren skal sjekke opp og informere om, seier Pihl.
Sameige på Bystasjonen saksøker utbyggar for lekkasjar: – Irriterande og dyrt
Avviser ansvar
Protector Forsikring ASA representerer seljar i konflikten, og har avvist heile kravet.
Protector meiner det er godkjend to leilegheiter i første etasje av huset, ikkje éin, slik kommunen hevdar.
Advokat Olav Kronstad skriv i sitt tilsvar at teikningar i eit igangsettingsløyve frå år 2000 viser at det snakk om tre einingar totalt, og at kommunen ikkje hadde grunnlag for å be om retting og gi dagbøter.
– Selskapet er av den oppfatning at kommunen ikkje har offentlegrettsleg dekning for å legge til grunn at Miho sin bustad er ulovleg – som gjer at det ikkje er behov for utbetringane/oppgraderinga, skriv senioradvokat Stian Bones i Protector til Sandnesposten i ein e-post.
Kronstad argumenterer vidare med at bustaden er seld «som han er». Dette betyr at seljar ikkje har ansvar for eventuelle skjulte feil og manglar, der ansvaret berre gjeld viss det er snakk om eit «vesentlig avvik», skriv Kronstad.
– Bettikon sin takstrapport meiner kostnaden for å få bustaden godkjend er på rundt ein halv million, men Protector argumenterer med at det ikkje er «vesentlige avvik». Kva er i så fall eit vesentleg avvik i Protector sine auge, når ein her må bruke nesten halvparten av kjøpssummen på reparasjonar?
– Slik selskapet ser det, er ikkje kjøparen sine pretenderte utbetringskostnadar relevante, då bustaden ikkje er offentlegrettsleg ulovleg, svarar Stian Bones.
Visste ikkje det eventuelt var ulovleg
– Seljaren var kjend med at det ikkje var bruksløyve, noko som òg er opplyst i salsoppgåva. Seljaren var derimot ikkje kjend med at bustaden på noko vis eventuelt skulle vere offentlegrettsleg ulovleg, skriv Bones.
Miho kjøpte bustaden frå eit dødsbu.
– Selskapet ser på eit kjøp frå dødsbu som eit kjøp med større risiko for kjøpar. Dette fordi det ikkje er nokon seljar med kunnskap om bustaden som kan gi eventuelle negative opplysningar basert på eiga butid og erfaring, skriv Bones.
I tilsvaret sitt til stemninga skriv Protector at seljaren sin kunnskap om eigedomen var «begrenset».
Gjer ekstra for dei med språkvanskar
Det var Eiendomsmegler 1 Sandnes som selde bustaden til Miho i 2020. Miho har vald å rette søksmålet mot seljar, og ikkje eigedomsmeklaren, men er lite nøgd med prosessen.
Jan Einar Thesen, avdelingsleiar ved Eiendomsmegler 1 Sandnes, viser til seniorfagrådgjevar Tormod Roth for intervju.
Roth har spurd om spørsmål på e-post.
– Kva retningslinjer har de for sal til dei som ikkje beherskar norsk språk så godt, og som er uerfarne kjøparar? Er det ikkje naturleg at de er ekstra varsame på at kjøparen har kjennskap til objektet, då?
– Det er naturleg at me brukar meir tid på å sette kjøparar som ikkje beherskar norsk så godt inn i salsoppgåva. Det er viktig for oss at både kjøparar og seljarar forstår detaljane, slik at me unngår vanskelege situasjonar i etterkant. Me anbefaler òg kjøpar som er usikre, enten på språk eller anna, til å søke hjelp frå andre. I denne saka gjekk det meste av dialogen via ein person som me oppfatta at var tolk for kjøpar, svarar Roth.
– Miho hevdar han spurde meklaren om at alt var i orden, og at meklaren sa ja. Det forklarar han var grunnlaget for at han kjøpte. Stemmer det?
– Det kan eg ikkje seie sikkert. Det eg kan seie, er at når me fangar opp at noko ikkje er som det skal vere, informerer me kjøpar om dette slik at han er i stand til å gjere ei eiga vurdering. Om det i etterkant av eit sal blir oppdaga feil, vil me anbefale kjøpar å ta saka vidare.
Tone og Gaute bygget drømmevillaen: – Endelig er vi på plass
Beklagar
Roth skriv at dei alltid innhentar opplysningar om eigedomen frå kommunen før sal.
– Desse blir gått gjennom av meklar og fagansvarleg, for å sikre at me har fullstendige og korrekte opplysningar. Dessverre vil det kunne skje at me nokre gongar ikkje får med alt.
– DNB-meklaren som ville selje leilegheita til Miho i 2021 stoppa salet fordi leilegheita var ulovleg. Kvifor kom ikkje de til den same konklusjonen?
– I enkelte tilfelle kan det dukke opp tvil om opplysningane til ein bustad er korrekte. Då vil me måtte vurdere kva konsekvensar det får for salet. Om kjøpar meiner me som meklar har gjort feil, vil me anbefale kjøpar å ta saka vidare.
– Miho må bruke 45 prosent av heile kjøpssummen på bustaden til renovering for å få bruksløyve. Kva tenker de om dette?
– Verken ekstrakostnadar til renovering eller usikkerheit etter eit bustadkjøp er hyggeleg. Det ønsker me som meklarar å unngå.
– Til sist handlar denne saka om at de har seld ein bustad det rett og slett ikkje er lov å bu i. Vil de gi ei unnskyldning til kjøparen?
– Me ønsker sjølvsagt ikkje at kjøpar skal kjøpe ein bustad der det er tvil om lovlegheita. Det beklagar me, og ønsker for alles del at saka får ei løysing, svarar Roth til slutt.
Sandnesposten har òg vore i kontakt med seljarane av huset. Dei var ikkje klare over at bustaden ikkje var godkjend, men hadde altså ikkje budd i leilegheita sjølv.
Seljarane meiner eigedomsmeklaren deira gjorde ein god jobb slik dei oppfatta det, og hadde brukt han igjen. Dei syns det er veldig leit at Miho har hamna i ein så vanskeleg situasjon.
